比较:自己翻建豪宅与购买现成豪宅

住上温馨、舒适、气派的豪宅,是每个加拿大人的梦想。对我们移民来的华人来讲,多数人选择直接购买已经完工的新豪宅或者是二手的豪宅。此文从建筑商的角度,对自己翻建豪宅与购买现成豪宅的做一个分析和比较。 购买现成豪宅 购买现成豪宅最大的优点是不用操心,所见即所得。从签约到交房,一般2-3个月;有地产经纪帮助的话,自己不需要费太大精力。 但最大的缺点就是你只能接受现成的东西,按自己意愿改变的空间很小。结构、层高、风格、样式等大项目是无法升级和更改的。 另一个明显的缺点就是贵。相同配置的前提下,自己翻建豪宅比购买现成豪宅能节约25%左右的直接成本。如果购入后有不喜欢的地方,还需要花费时间和金钱去升级、装修。比如,将室内重新油漆,就要花去几千元,做一个地下室的外出门,就要花去一万多元。 自己翻建豪宅是否很麻烦? 不管在大陆,还是在香港、台湾,住房主要是以砖混结构为主,极少有木结构住房。因此,作为移民而来的华人,对木结构的建筑不了解,感觉自己盖房子是非常复杂的事情。实际上,只要找到了可靠的建筑商(如Bestfame-北福集团),完全可以建造出符合自己心意的美居。 自己翻建豪宅,并不是业主什么事都要去管。建筑商为以自己的经验为基础,帮助客户设计方案,安排施工,监督分包商和安排政府检查。业主只需要考虑自己的喜好,特别是格局、风格,装修等。如果业主不想操心,建筑商完全可以把备选方案准备好,业主只需要根据自己的喜好选择。根据我们的经验,业主多数情况下愿意介入建筑过程中,分享这一份成就与快乐。自己和家人亲自参与建设自己温馨的家,是一件非常愉快和自豪的事情。 自己翻建豪宅,最重要的是事情是找到可靠的建筑商,他会帮助你打理好一切,就象是这个项目的管家。 自己翻建豪宅的优点 自己翻建豪宅最大的好处是完全按自己的意愿来建设一个新房子,甚至每一块地砖,每一个水龙头都是按照自己的意愿选配;而且还能满足自己特殊需要。一些特殊的需求,购买现成豪宅是无法满足的。举例一:2013年冬天的冰灾断电后,有的客户在建房时添加备用电池或发电机,避免以后受断电影响。举例二:有吸烟的客户,要在书房安装排风扇;建筑商就可以将此功能完美添加进去。举例三:有一位业主的母亲需要坐轮椅,他要求在设计房子时,要加一个方便轮椅进出的门;把一楼的书房增加卫生间,需要时当卧室使用。购买现在的豪宅,开发商仅考虑市场接受度和利润,而这些特殊设计的项目,开发商不会考虑到。 自己翻建豪宅另外一个优点是节约成本。同等配置的前提下,自己翻建豪宅比购买现成豪宅能节约25%左右的直接成本。这25%也是豪宅开发商的正常利润空间。 再一个优点是省税。购买地皮(有时地皮上带着很旧的房子,价值几乎忽略)时,以此地皮的价格为基础计算土地转让税,数额比较少;而购买现成的豪宅,土地转让税以地皮加地上的新建筑为基础计算,会比较多。另外,自己翻建豪宅,一定能够申请到政府的HST退税;购买现成的豪宅,HST退税有可能已经被卖家提早拿走了。

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加拿大独立屋的寿命与保养

为帮助客户对翻建豪宅有更深刻的理解,我们来讨论一下加拿大独立屋的寿命和保养。 木质结构的独立屋,一般为1-3层,有多长时间的寿命?这个问题真不好回答。在多伦多市中心,一百多年的旧房子也很多。房屋的寿命与科技水平、材料、建筑质量、所处环境和保养维护有密切的关系。加拿大的建筑行业,有着世界上最严格的质量标准、管理体系和成熟的技术人员和施工人员,这为建筑提供了安全保障。 在本文中,作者仅以多伦多地区为例谈一下一般情况。在低层(low-rise)建筑中,主要有两种形式:批量开发(sub-division)和定制(custom home)。开发商因为成本原因,很少把新的科技应用到sub-division中,开发商更关注以低成本的达到法规要求。Custom home一般是豪宅采取的模式,很多情况是供自己的家庭居住。因此,很多新技术、新材料会被应用到其中。 建成后的前十年,外观、材料、技术都是比较新的状态。随着技术的发展,二十年的房子就感觉有些落伍了,如外观、材料。再加上长期使用,很多项目会出现问题;如地板噪音,样式过时等。但在此时,还不适合推倒重建。在二十到三十年左右,比较适合进行一次大规模升级,如换屋顶,地板、门窗、保温层、电器,甚至是绝缘层的材料。在此时升级,会感觉房子焕然一新,仿佛是新房子。但有些项目是无法变更的,如层高、结构、地基等项目。在Willowdale社区,很多二层楼是在1990年前后建的,如果升级一下,就有不错的感觉。有的业主将前脸升级为石材,并且对屋顶样式改变,从外观上看,与新建房子相差无几。 四十年以上的,状态显得陈旧,很多项目已经不适合现代生活。比如在Lawrence Park社区,很多房子是在二战后盖的,面积比较小,地下室比较矮。有的业主选择了加建扩建,在后面加出一个厅,同时楼上加一个卧室。这种方式虽然增加了使用面积,但结构仍然解决不了。当前的新房中,开放式厨房已经是标配,但旧房子改建中,却很难实现。一些承重的结构,很难移除。 六十年以上的房子,几乎没有内部升级价值了。特别是像水管老化、电线陈旧、木结构受损等,都是安全隐患。如果地基比较好,可把地上部分拆除,用于改建或扩建也是一个不错的选项;虽然楼上的层高和格局能够改变,但地下室的高度却很难提升。另外,在旧地基上建新房子,需要地基比较好,而且建筑师、工程师要匹配新、旧建筑法规(building code)。

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豪宅室内地面材料选择

翻建豪宅过程中,客户都非常关注室内地面的材料和效果。在加拿大,室内地面的材料主要有大理石、磁砖、实木地板、工程地板、复合地板,最近还有竹子地板。三十年前,还有房子不铺木质类地板或石质材料,只铺地毯;现在的新房子,已经没有这种做法了。 大理石和磁砖 大理石和磁砖用在门厅和容易有水的地方,比如洗手间。从价格上来讲,大理石要贵的多,高档大理石超过50加元/sft,中档的也要25加元/sft左右,低档的在10加元/sft。大理石是天然的,花纹、颜色都具有唯一性,不同批次的产品,花纹、颜色也不相同。因此,在订购大理石时,一般订足量;避免施工时短缺而又无法匹配。 对豪宅来讲,进门后的门厅(foyer),一定用漂亮的大理石,显得气派、高雅。如果再设计上图案,更是锦上添花。市价400万元以上的豪宅,在洗手间也应该用上大理石。当然,用磁砖会节约一些。 木质类地板 实木地板(solid wood)是加拿大人最喜欢的地面材料,枫林和橡木用的比较多。实木地板虽然绿色环保,但现在的工艺很难做到5英寸宽以上,因为会出现不平整。豪宅中用的全实木地板,一般不会超过5英寸。实木地板有一个好处,如果上层的油漆脱落或受损,完全可以再重新刷油漆,不必掀了重来。木材的种类和宽度,决定价格。 工程地板(engineered hardwood)是把木材分层处理,再用机械压制或粘合到一起。因用机器处理过,硬度、强度、平整度比实木地板好的多。能够制作出6英寸以上的宽度,显得大气,但价格也比较贵。 复合地板(laminate)的价格比较便宜,一般会用到豪宅的地下室。地下室比较潮湿一些,复合地板的抗湿性远好于实木地板。 市场上还有以竹子为原材料的地板。竹子材料抗湿性比较强,价格与复合地板相近。但是它的硬度不高,容易被砸出痕迹。 其它新材料 有的商家提供的复合地板,外表看上去非常象磁砖或大理石,但手感还是复合地板。 同时,有的商家提供磁砖,外表看上去非常象复合地板或实木地板,当然手感还是磁砖冰冷。 在多伦多的房展会上可以看到这些新奇的样品,但真正的应用还是不多。 厨房的地面 厨房的地面用木质材料(木地板、工程地板、复合地板)还是石质材料(大理石、磁砖)一直是设计师、建筑商、业主讨论的重点。在10年以前,大多数房子都在厨房用石质材料,因为那里会洗菜、洗餐具,会有水溅到地面上,木质材料地板不易清理。但近几年,厨房流行用木质材料。现在流行开放式厨房,与家庭厅连在一起;家庭厅是家人活动最主要的地方。光着脚从家庭厅走到厨房取东西,是家人最多的活动。如果是石质材料,会感觉到冰冷。因此,很多业主愿意把厨房用木质材料。当然,又有一个问题出来:洗菜洗水果时不溅到地上怎么办?完工后,在地板上放上合适尺寸的地毯就能解决这个问题。 2014年6月,在houzz.com(建筑师、设计师、建筑商最喜欢的网站)查询,多数豪宅的厨房设计都使用木质材料。我想这也是一种趋势,大家还是喜欢家庭厅与厨房的材料一样,方便的光脚走来走去。至于溅水,还是容易解决的问题。

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自住与投资:翻建豪宅前的战略性思考

翻建豪宅,无非两个目的:自住或投资;或者兼而有之。这两个不同的方向,决定了不同的建筑目的。 税务因素 依据加拿大的税法,居民的首要自住房(principal residence)增值免税,无须向税务局报税。 举例一:王先生40万元购买了一个townhouse供自家居住,并且是首要自住房。三年后以45万元出售,增值的5万元无须向政府交税。 举例二:赵先生150万元购买一块地,带着一个破旧的平房。赵先生拆除旧房,又花费120万元建成一个漂亮的豪宅,供自家居住,并且是首要自住房。建成两年后以360万元出售,增值的90万元无须向政府交税。 通过以上两个案例,我们可以得出结论:1. 首要自住房(principal residence)增值免税,成为穷人和富人收入分化的重要因素之一。贵房子增值自然要多,富人利用个免税便利,获得了更多利益。2. 如果以上两个案例中,如不是首要自住房,就必须按正常的收入交纳所得税。3. 创造客观条件,把新建豪宅界定为首要自住房,获得巨大的经济利益。加拿大的税法中,没有明确居住多长时间才能界定为首要自住房。但根据经验,居住一年以上,就可界定为首要自住房。有的案例中,居住6个月,也被税务局所接受。您的会计师,对此有更深刻的见解。 市场风险 自已翻建豪宅比购买现在的相同豪宅便宜25%左右,这个差价就是卖家的利润空间。案例:以Willowdale社区为例,当前安静的街道、坐南朝北、50*130左右lot、3800-4000sft的新建房子,大约是260万元左右。它的成本是多少?一年半前买入lot价格约115万元,税费5万元左右,建筑成本80万元(地下室完成),总成本200万元左右。这一个项目,投资人有30%的利润空间。(注:贷款利息没有考虑在内,因为每个业主的情况不一样,有人不需要贷款,有人能借到3%左右的银行贷款,有人却需要借10%的私人贷款。) 不管投资或自住,建设豪宅是比较安全的,市场风险比较小。如果市场房价下降幅度小于25%,就不会出现亏损。如果象以上例一中购买现成的住房,房价增幅小于10%,就会亏损;因购买时的转让税费约是5%;出售时的经纪佣金约5%。 在加拿大历史上,以10年的尺度衡量,房价一直是上涨的。以当前2014年6月为时间点,往前查看大多伦多地区的房价,独立屋的几乎一直上涨,仅在2009年春季出现了微降。大多伦多地区的Condo的量非常大,它的变动影响了整体房价。但独立屋市场一直在涨,其中的豪宅价格,增幅更大。 自住考虑 新建的豪宅,如果自已要住三年及以上,应该更多地考虑自己的喜好–自己投资那么多钱,应该让自己和家人享受好美生活。在不容易升级改变的地方,如前脸、结构、格局等,尽可能考虑市场的接受度。 但内部装饰,如油漆颜色,完全可以按自己喜欢安排。这毕竟是容易改变的项目,出售前完全可以重新装饰。 作为建筑商,我们会清楚地告诉客户哪些设计太特殊,市场不易接受。多伦多是一个非常国际化的城市,并且多种社会文化、建筑文化共存。但在豪宅市场上,还是以当地的建筑文化为主流。我曾经见过一套房子,业主为华人,建筑师也是华人,里面设计了很多的华人文化的原素。将来出售时,买家的范围就会小很多。 投资考虑 如果新建豪宅的目的是投资,只是短暂居住(如一年内)达到首要自住房的要求,在设计时应该完全以市场为导向。要考虑这个社区新房的买家主要是哪些客户、他们有什么喜好。作为建筑商,我们会给客户提供建议,另外,地产经纪也很了解市场的需求。 案例:2013年春天在Willowdale社区,一个伊朗朋友投资新建的房子出售,其实施工质量、材料并不好。但此人充分考虑到这个区内华人买家特别多,竟然将地下室设计成两套公寓的格局,他充分了解华人有喜欢将地下室出租的习惯。最后成功以很好的价格卖给了华人。

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屋顶材料的选择

翻建豪宅过程中,屋顶材料的选择非常重要,相当于一个人的发型或帽子。在美国和加拿大,民居最常用的屋顶材料是Asphalt shingle (沥青), 然后是Cedar roof (木材), 其次是metal(金属)。 Asphalt shingle (沥青)屋顶在北美的应用已经有一百多年的历史,是低层建筑最常用的材料。价格比较便宜,约3-5加元/平方英尺。选择的颜色比较多,维护方便。一般25年左右需要更换。现在新式的Asphalt shingle中添加玻璃纤维,强度和可靠性增强,甚至能使用50年。下面一幅图片就是Asphalt shingle,是在我们加拿大最常见的。 Cedar roof是由木材加工而成,并经过防腐处理。它有以下优点:1. 原材料为木材,更加环保;2. 更好抵御恶劣气候,在测试中抵御时速200公里的大风而安然无恙;3. 保温隔热能力更强;4. 更加美观。但Cedar roof价格要比Asphalt shingle贵一倍以上。 在多伦多地区,高端豪宅(市价280万元以上)更倾向使用Cedar roof;中端和低端住宅,更倾向使用Asphalt shingle。下面一幅图片就是Cedar roof,高端豪宅中最常见。 Metal(金属)屋顶是由金属片压制而成,是一种最新的应用。它的优点是:1. 耐用,免维护,甚至终生不用更换;2. 防虫和发霉;3. 有效抵御恶劣自然条件,如雨、风、雪等;4. […]

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翻建豪宅:可建住房面积的简单估算

翻建豪宅的客户中,都会非常关心能盖多大的房子,多大居住面积。 在大多伦多地区,市政府的zoning by-laws对每条街,每个lot的建筑都有明文的要求。建筑师在开始设计之前,必须仔细查询zoning by-laws,依据它来设计住房。如果业主想超过zoning by-laws的要求,如更大面积、更高,就必须要向政府申请修改zoning by-laws – 这是一个复杂的过程,这里不详述。 在此文中,主要简单介绍一个lot能够建成多大面积的住宅。我们在加拿大所说的面积,与中国完全不同,它是指可居住面积,不包括车库和地下室。 政府设置了一系列指标,来规范建筑物,如覆盖率(建筑物占地面积与地皮面积的比率)、建筑物到边界的距离等。在拐角或弧形街道上,要求会更加复杂。建筑师能够根据法规要求,进行精确计算,设计出符合要求的方案。 在这里,我们仅是简单介绍估算的方法。在大多伦多地区,住宅覆盖率多数在28-35%之间。我们以30%的两层民宅为例来计算。 住房面积=地块面积*30%*2-车库面积 以50*130ft的地块来算,假设是16*20ft的双车库,套入以上公式,住房面积为3580平方英尺;外加地下室约1600平方英尺。

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翻建豪宅外墙如何选择:石头、砖,还是Stucco?

翻建豪宅过程中,外墙的选择非常重要,直接决定的豪宅的外观和气度。在加拿大,木结构住房的外墙不承重,主要作用是阻止外界的侵蚀(水、风等)和美观。在大多伦多地区,豪宅常见的外墙材料为石头、砖和Stucco。多数情况下是两种或三种的组合,建筑师和建筑商努力实现最佳视觉效果。 在传统样式的豪宅中,一般用石头来做前脸,显得端庄气派。石头的价格比砖和Stucco贵。因为它非人工制造,产地、质地、颜色、样式对价格都有影响。在选材前,我们会要求供应商送多种样式,以供业主选择。 砖与Stucco的价格相近,经常用于前脸的装饰和侧面。常见有深红、浅灰、深灰、白色、粉色等几种颜色。通常颜色不影响砖的价格。 Stucco指厚浆型的质感涂料或类似彩色水泥的含有砂粒都可称为Stucco。业内也有理解为多纹理、多色彩的原浆型质感涂料,可有多种施工工艺、涂抹效果,具有各种丰富的质感。Stucco的优点:一是装饰性强,能够制作出丰富细腻的图案;二是Stucco的重量比砖和石头要轻,能够减轻住宅的总体重量,进而节约钢材等承重结构的成本。一般来讲,Stucco的成本与砖相近;但如果用Stucco制作复杂的图案,人工成本就比较高。 当成在大多伦多地区,传统样式是豪宅的主流。多数采用前脸为石头或石和砖的组合,侧面和后面使用砖。砖做为历史悠久的外墙材料,更为多数人接受。但在当代样式(Contemporary)豪宅中,Stucco的应用更多。还有的当代风格住宅中,使用金属外墙,但数量非常小。如果考虑到将来出售时的市场受众,还是避免使用金属外墙。 至于外墙的颜色,关键是各种主色的搭配,如外墙、门、窗、屋顶等。另外,还必须考虑到与社区相匹配。太突兀的颜色,在社区中显得太过另类。 从功能上讲,石头、砖和Stucco都能实现非常好的保护性。人们在选择时,主要从美观和成本角度来考虑。作为建筑商,我们一定能帮客户选择最佳的搭配方案。 图例一:全石头前脸 图例二:砖石组合前脸(York Mills社区) 图例三:Stucco前脸  

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