自住与投资:翻建豪宅前的战略性思考

翻建豪宅,无非两个目的:自住或投资;或者兼而有之。这两个不同的方向,决定了不同的建筑目的。

税务因素

依据加拿大的税法,居民的首要自住房(principal residence)增值免税,无须向税务局报税。

money-house2举例一:王先生40万元购买了一个townhouse供自家居住,并且是首要自住房。三年后以45万元出售,增值的5万元无须向政府交税。

举例二:赵先生150万元购买一块地,带着一个破旧的平房。赵先生拆除旧房,又花费120万元建成一个漂亮的豪宅,供自家居住,并且是首要自住房。建成两年后以360万元出售,增值的90万元无须向政府交税。

通过以上两个案例,我们可以得出结论:1. 首要自住房(principal residence)增值免税,成为穷人和富人收入分化的重要因素之一。贵房子增值自然要多,富人利用个免税便利,获得了更多利益。2. 如果以上两个案例中,如不是首要自住房,就必须按正常的收入交纳所得税。3. 创造客观条件,把新建豪宅界定为首要自住房,获得巨大的经济利益。加拿大的税法中,没有明确居住多长时间才能界定为首要自住房。但根据经验,居住一年以上,就可界定为首要自住房。有的案例中,居住6个月,也被税务局所接受。您的会计师,对此有更深刻的见解。

市场风险

自已翻建豪宅比购买现在的相同豪宅便宜25%左右,这个差价就是卖家的利润空间。案例:以Willowdale社区为例,当前安静的街道、坐南朝北、50*130左右lot、3800-4000sft的新建房子,大约是260万元左右。它的成本是多少?一年半前买入lot价格约115万元,税费5万元左右,建筑成本80万元(地下室完成),总成本200万元左右。这一个项目,投资人有30%的利润空间。(注:贷款利息没有考虑在内,因为每个业主的情况不一样,有人不需要贷款,有人能借到3%左右的银行贷款,有人却需要借10%的私人贷款。)

不管投资或自住,建设豪宅是比较安全的,市场风险比较小。如果市场房价下降幅度小于25%,就不会出现亏损。如果象以上例一中购买现成的住房,房价增幅小于10%,就会亏损;因购买时的转让税费约是5%;出售时的经纪佣金约5%。

在加拿大历史上,以10年的尺度衡量,房价一直是上涨的。以当前2014年6月为时间点,往前查看大多伦多地区的房价,独立屋的几乎一直上涨,仅在2009年春季出现了微降。大多伦多地区的Condo的量非常大,它的变动影响了整体房价。但独立屋市场一直在涨,其中的豪宅价格,增幅更大。

自住考虑

新建的豪宅,如果自已要住三年及以上,应该更多地考虑自己的喜好–自己投资那么多钱,应该让自己和家人享受好美生活。在不容易升级改变的地方,如前脸、结构、格局等,尽可能考虑市场的接受度。

但内部装饰,如油漆颜色,完全可以按自己喜欢安排。这毕竟是容易改变的项目,出售前完全可以重新装饰。

作为建筑商,我们会清楚地告诉客户哪些设计太特殊,市场不易接受。多伦多是一个非常国际化的城市,并且多种社会文化、建筑文化共存。但在豪宅市场上,还是以当地的建筑文化为主流。我曾经见过一套房子,业主为华人,建筑师也是华人,里面设计了很多的华人文化的原素。将来出售时,买家的范围就会小很多。

投资考虑

如果新建豪宅的目的是投资,只是短暂居住(如一年内)达到首要自住房的要求,在设计时应该完全以市场为导向。要考虑这个社区新房的买家主要是哪些客户、他们有什么喜好。作为建筑商,我们会给客户提供建议,另外,地产经纪也很了解市场的需求。

案例:2013年春天在Willowdale社区,一个伊朗朋友投资新建的房子出售,其实施工质量、材料并不好。但此人充分考虑到这个区内华人买家特别多,竟然将地下室设计成两套公寓的格局,他充分了解华人有喜欢将地下室出租的习惯。最后成功以很好的价格卖给了华人。