专业培训:豪宅翻建全程讲解

培训内容|主讲人介绍|培训课规则|时间地点|课程安排|培训费用|在线报名|联系我们 《豪宅翻建全程讲解》培训由北福建筑主办,以多伦多GTA为目标区域,涵盖了从设计、施工、质保等主要流程和要点。货真价实的建筑知识培训,非空洞营销讲座。适合翻建业主或想入行的人士。 培训内容 > 设计阶段流程与要点 > 施工阶段流程与要点 > 完工后常见问题与质保 > 翻建过程中管理类事务 > 如何选择设计师、建筑商和分包商 > 关键点把控、常见问题和失误 > 如何成为建筑商、学习建筑知识 > 如何从中国采购 > 听众提问与解答 主讲人介绍 > 赵文武   北福建筑  总裁 > Tarion注册建筑商和开发商 > BILD建筑行业协会会员 > 瑞典隆德大学      环境硕士 > 英国利物浦大学    管理硕士 > 青岛建筑工程学院  讲师 培训课规则 > 培训课全天7个小时,全部是周六9:30-16:30 > 培训课涵盖从设计、施工、完工全过程 > 各次培训课内容相同,无须重复听课 > 培训费200加元/全天7小时;如不满意,开课90分钟内可无条件现场退款 > 如第一次课有遗漏知识点,可免费再听一次 […]

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业主关注:地下室的雨水井

作者北福建筑(Bestfame Homes)是Taron注册建筑商和开发商,专注于豪宅翻建与低层建筑;但不是专业的水管工和排水专家,但从建筑施工经验分享知识。 秋雨潇潇,绵绵的秋雨季节开始了。住低层的业主可能关注到,地下室雨水井的水泵又开始响了。 雨水井(Sump)原理 在新建的住宅中,安大略省的建筑规范(Ontario Building Code)要求必须配备雨水井和水泵,这是法律。 地下室水泥墙(Foundation Wall)的下面,还有一个基础(Footing),至少100mm(4英寸厚),在基础外侧(有时在内侧),会有雨水管(weeping tile)。地下室水泥墙外侧会加一层防水膜,地面雨水会沿这一层膜流进雨水管,雨水管把水导入地下室的雨水井,水泵再把水排到院子里,远离地基的位置。水泵有一个自动启动装置,水位高过设定值,它会自动启动排水。 雨水井和水泵,让雨水通过更好的方式远离地基,减少了漏水的可能,避免了雨水进入地基以下,让地下室更干燥。 建筑规范只要求一个住宅配备一个雨水井和水泵,但在很多的豪宅施工中,业主要求建多个雨水井和水泵,并且配备额外电源或电池—-在多伦多地区,大雨和断电往往相约而来。 水泵噪音 开发商和投资商建的房子,一般不会采取噪音处理措施;毕竟是提高成本,但买家却看不到。但自建的豪宅,客户完全可以从设计、施工上采取措施,减缓噪音。 噪音主要来自水泵马达和排出水管的振动,有以下措施减缓: 1. 将雨水井安排在密封的空间,旁边或上方没有卧室; 2. 在雨水井空间的墙体内增加保湿棉,或其它隔音措施; 3. 施工时,要求水管工增加排出水管的固定环或卡子,使它不能振动。 无论何时,都不可以关闭水泵的电源。如果房子用于出租,务必、特别强调租客不要关闭水泵电源。 作者:北福建筑, TARION注册建筑商 地址:9140 Leslie St., Suite […]

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业主关注:风灾后应对方案

作者北福建筑(BestfameHomes)是注册建筑商,就风灾后的紧急应对方案,经验分享。 2018年5月4日下午一场大风,给多伦多居民带来很多麻烦。出现问题后,可以这样应对。大风过后,自己一定要环视一遍自己的房屋和树木,看看有没有问题出现。 屋顶瓦片被掀 a. 如果风大,请不要上屋顶修理。 b. 检查自己的买房或建房合同,是否在质保期内。如果是,联系建筑商或屋顶公司修理。 c. 如果没有质保,拍照,联系房屋保险公司。其它的财产损失也通知保险公司。注意:要考虑自己保单的免赔数额。 d. 通知屋顶公司修理。修理时,告诉师傅在西侧和北侧的瓦片要强化加固,因为多伦多的强风多数来自西北方向。 树木被吹倒 a. 有风或雨时,不急于靠近。 b. 检查有没有电线和地下的水、气、污水管道受损。特别是电线落地或天然气受损,立即报告对应的公司。 c. 拍照和录像,特别是断口的部分;以便有证据向政府证明是强风损坏的。 d. 如果不影响生活,不用急于处理倒地的树木。如果是市政府的树,通知他们处理。一般从马路牙子向里几米的范围是市政府的地产,上面的树属于他们。请与市政府联系确认是否是政府的树。 e. 如果确认是私人的树,询问政府能否自己如何处理。树木处理与保护,是属于市政府一级的管理范围。一般的政府网站或客服都能告诉你如何处理。 f. 如果树比较小,自己可以用一个电锯锯断。如果树比较大,可以请垃圾公司或树木公司处理。 g. 私家树残存的地里的根,自己可以决定如何放在那里或挖出。如果挖出,特别留意地下的水、气、污水管线。 特别注意:1. 处理树木时,一定注意电线和地下管线。2. […]

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业主关注:暴风雨灾难应对方案

* 作者北福建筑(Bestfame Homes)是注册建筑商,就暴风雨带来的灾难与业主分享应对方案。 业主非常无奈,多伦多地区的特殊恶劣天气似乎是越来越多。特别是独立屋、双拼和联排的业主,遇到暴风雨灾难,物业出现问题时,只能自己应对。以下是从建筑商的视角,帮助大家如何应对暴风雨灾难和引起的问题。 停电 加拿大的电线,基本都是架起来的,不像中国很多电线埋在地下。几乎每次暴风雨,多伦多都有社区停电。如果停电了,不要直接睡觉,一定要注意地下室的雨水井。 新建的房子,地下室都有一个雨水井,并且有一个水泵把地基下渗入的雨水排到外面。如果停电,水泵就无法工作。积水多了,会淹地下室。最好的方案是有发电机或蓄电池;如果没有,就考虑人工处理积水。 污水倒灌 多伦多有几个区年年出现市政污水倒灌。这主要是与自家的地势与市政管线的深度有关。买房子时要考虑到这个因素。如果真的发生了,个人几乎没有力量阻止;只能买好保险等待赔偿。 屋顶瓦片被掀 如果风雨大,请不要上屋顶修理。只能在天气转好后再修理。 检查自己的买房或建房合同,是否在质保期内。如果是,联系建筑商或屋顶公司修理。 如果没有质保,拍照,联系房屋保险公司。其它的财产损失也通知保险公司。注意:要考虑自己保单的免赔数额。 通知屋顶公司修理。修理里,告诉师傅在西侧和北侧的瓦片要强化加固,因为多伦多的强风多数来自西北方向。 树木被吹倒 有风或雨时,不急于靠近。 检查有没有电线和地下的水、气、污水管道受损。特别是电线落地或天然气受损,立即报告对应的公司。 拍照和录像,特别是断口的部分;以便有证据向政府证明是风损坏的。 如果不影响生活,不用急于处理倒地的树木。如果是市政府的树,通知他们处理。一般从马路牙子向里几米的范围是市政府的地产,上面的树属于他们。请与市政府联系确认是否是政府的树。 如果确认是私人的树,询问政府能否自己如何处理。树木处理与保护,是属于市政府一级的管理范围。一般的政府网站或客服都能告诉你如何处理。 如果树比较小,自己可以用一个电锯锯断。如果树比较大,可以请垃圾公司或树木公司处理。 私家树残存的地里的根,自己可以决定如何放在那里或挖出。如果挖出,特别留意地下的水、气、污水管理。 特别注意:1. 处理树木时,一定注意电和地下管线。2. 要分清是政府的树,还是私家的树,处理方案完全不同;并不是在你前院的树都是你的私人财产。3. 因为多伦多的大风主要来自西北方向,在种树时,在西北方向避免有浅根系的树木。  

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TARION注册建筑商资格申请流程

在加拿大安大略省,建筑商的资格以TARION的批准为准;没有TARION注册的人和公司,不能称为建筑商。在管理上,三层以下的低层(low-rise)与高层(high-rise)建筑分类管理。此文仅讲述低层(low-rise) TARION建筑商资格申请流程。这个类别的建筑商,主要是遵循安大略省建筑规范的第九部分(Ontario Building Code, Part 9),关于小型建筑的部分。 点击这里查看TARION官网申请流程 第一步:正式申请以前,申请人要先通过七门考试,分别是: — Building Codes in Ontario  安大略省建筑规范 — Construction Technology  建筑科技 — Business Planning and Management  企业计划与管理 — Financial Planning and […]

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业主困惑:翻建豪宅自建住房如何开始?

自建一所完全符合心意的住房,是无数加拿大的人梦想。多数人往往比较困惑:自建住房、翻建豪宅如何开始?从建筑商的角度,我们把自己的经验和知识分享给大家。 困惑一:自建住房多少钱一平方英尺? 答案:很难精确回答。因为房子还没有设计图纸,使用的材料和人工都无法精确计算,很难来有满意的答复。如果仅是估计一个大概的价格,只能这样回答:在北约克地区(2018年初),中等偏下的成本约每平方英尺200-220加元;中等约250加元左右;高端至少要300加元以上。没有设计图纸,这种估价的误差往往在10%以上。而且汇率、劳工市场和材料对价格影响非常大。 如果建筑设计图纸完成,就能比较准确的估算出完工到灰板(相当于中国的毛坯房)的成本;如果室内设计图纸完成,就能比较准确的估算内饰完成(相当于中国的精装完成)的成本。 所以要估算出比较准确的成本,应该先完成设计;这样不管自己还是建筑商都有据可依。没有设计图纸就签合同,对业主极为不利。 困惑二:如何选择建筑商? 答案:不管采用总包(Contract Home)还是项目管理(Project Management)的模式,只选择TARION注册的建筑商。业主在签约前,一定要在TARION网站检查建筑商资质,主要管理人员名字是否列在网站上。在此大前提下,再考虑建筑商的职业操守、经验、效率、工作风格等。依据安大略省的法律(Ontario New Home Warranties Plan Act, R.S.O. 1990, c. O.31),只有经过TARION注册的建筑商,才是合法建筑商。 TARION注册的建筑商,经过了严格的考核,包括:1. 七门课的书面考试(建筑科学、建筑规范、建筑法律、企业管理、财务管理、项目管理、质保与服务);2. 技术和管理经验面试,一个半小时;3. 施工经验考察与审核;4. 财务调查,包括建筑商的资产、负债、管理层和主要股东的个人财务状况(财务和信用状况不优秀,无法成为建筑商);5. 注册建筑商必须上缴TARION强制性保证金。 TARION注册的建筑商,经过了官方严格的审核,并且缴纳了强制性保证金,更严谨认真负责任。换个角度想,如果连资格证都没有,能否认真的对待业务和客户?你绝对不会找无证医生看病,同样也不要雇佣无资格证的建筑商。 另一个关键点是看看建筑商的人品。坦率地讲,在小项目施工领域,人品比合同更重要。可以通过可靠的朋友来了解建筑商的人品。另一个方法是分阶段签约,不把整个工程一次签完。这样,发现问题可以方便终止合同。 最后要考察建筑商的施工和管理经验。 困惑三:自建住房翻建豪宅如何开始? […]

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选择建筑商和建筑模式

安大略省建筑行业简介 安大略省拥有世界上最严格和最完善的建筑法律和规范。这些完善的法规、高素质的建筑师、技术和施工专业人才,保证了住房的安全、可靠。建筑行业内的专业和技术人员,绝多数需要资格认证才能执业,如建筑商、建筑师、工程师、水管工、电工、木工等。 TARION 根据安大略省的法律,用于出售的新住房,卖家和建筑商必须要加入TARION保险,费用约1600加元/单位。建筑商加入TARION时,要参加一系列的考试与面试,以保证建筑商具备应有的知识、经验和职业道德。从这个角度讲,客户应该只选择TARION认证过的建筑商,进而查阅建筑商做过的项目和口碑。绝对不要选择没有经过TARION认证的建筑商。TARION建筑商目录请见:https://www.tarion.com/_layouts/buildersearch/builder_search.aspx TARION在建筑领域起到三方面作用:1. 对建筑商的技能、经验、道德做前置考察;2. 保护新房买家利益,出现质量问题有可靠的解决途径;3. 执行行业标准,以保证质量。如果TARION收到新房买家投诉,会要求建筑商去处理问题。如果建筑商不处理或没有解决好,TARION将从保费中出钱去处理质量问题,同时处罚建筑商。 依据法律,有些新建的房子可以不加入TARION,请见:https://www.tarion.com/Warranty-Protection/Warranty-Coverage/Pages/Types-of-Homes-Not-Covered.aspx。其中业主为自己修建的自住房(owner-built homes)可以不必加入TARION。 因此,客户为自己建新房子,具有两方面的好处。一是不用TARION保险;另一方面自住房的增值是免税的。客户在建新房子以前,应该先确定好目的。自住和投资将是两种不同的模式和思路。 正因为安大略省对自建住房有比较宽松的法律环境,也为不良建筑商提供钻空子的机会。所以,我们建议客户,即使是建房自住,也一定要选择经过TARION认证的建筑商。 建筑商(Builder)的角色 在翻建豪宅项目中,建筑商(Builder)是一位组织者,而不是直接作业者。他负责帮助业主安排不同的技术和施工人员、材料、设备,协作完成项目。 在中国,多数建筑公司有自己的工人、设备和技术人员。但加拿大的建筑商一般没有自己的设备和工人,而是再把每个子项目分包出去,如拆旧房挖地基,打地基,木工,屋顶,电力,水设施,安全系统等等。各个分包商有自己的工人和设备。建筑商(Builder)的职能就是把这几十个工种组织起来,有序的工作。 建筑服务的模式 在安大略省,建筑商(Builder)为客户翻建豪宅服务的模式主要有两种:总包(Contract Homes)和项目管理(Project Management)。两种模式下,建筑商(Builder)所做的工作差别不大,主要差别在于决策、财务结算和法律责任。 总包模式(Contract Homes) 客户与总包商(General contractor/Builder)签订一个总的合同,制定好价格、材料和配置的标准、质量和交工日期;总包商决定如何选择分包商,再与分包商签订合同。客户只与总包商打交道,不干涉分包商事务和工程具体安排。同时,总包商依据合同对质量和工期负责。 项目管理(Project Management) 业主自有土地来建设房屋,雇用项目经理负责建筑项目管理;重大决策由业主决定,项目经理协助。在安大略省的项目管理费比例为总建筑成本的10-20%。 项目经理就象这个项目的管家,为客户提供材料和技术信息,并推荐分包商;客户决定如何选择分包商并直接签订合同。它的实质是项目经理代替客户管理建筑项目。费用由客户直接支付给分包商和供货商,项目经理执行管理、监督、协调和咨询的职责。在此模式下,项目经理承担更小的法律责任。 比较 […]

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豪宅翻建的位置选择

作为建筑商,我们从建筑和投资的角度来为客户提供建议。 在翻建豪宅领域,有一句至理名言“Location, location, and location”。位置决定了房地产的价值 — 以10年以上的时间尺度来衡量,加拿大房地产一直是升值的(数据来源:www.housepriceindex.ca)。房地产包括两部分,土地和地上建筑物。地上建筑物(如水泥、电器、门窗、冷暖设备、管道等)都是贬值的;升值的部分只有土地,土地的价值完全取决于位置。因此,选择建房的位置,是项目成功的关键,不管是自住还是完工后出售。即使自住,将来也会有出售的一天。 大多地区比较传统的豪宅区包括:Bridle Path, Forest Hill, Rosedale, Lawrence Park, York Mills。近5年来Willowdale, Bayview Village, Newton Brook翻建豪宅比较多。豪宅区多数在Bayview, Yonge和Bathurst附近。在市中心虽然房价高、地皮贵,但适合盖豪宅的大块lot却极少。豪宅区一般有比较好的交通便利、自然环境和人文环境,或者说是闹中取静的位置。 在大多伦多地区,最受欢迎的朝向是坐南朝北(房子在路的南面,大门朝北),其次是坐西朝东,再次是坐北朝南,最后是坐东朝西;朝向倾斜的房子,只能就个案而论。自然环境中,对房子影响最大的是阳光和通风。加拿大冬长夏短,阳光非常珍贵,坐南朝北和坐西朝东采光往往最好。这两个朝向的房子,厨房和家庭房一般在南边或西边,光线最好。坐西朝东的房子,下午光线很好,正好下班回来,享受阳光。我本人最喜欢坐南朝北的房子,光线好,通风好,且光线强弱与人体生物钟吻合,居住起来非常舒适。当然,如果lot足够大(宽度100ft以上),象Bridle Path,朝向就显得不重要,因为你可以自由的设计功能区域的朝向。 至于lot的形状,长方形的最规矩,很受华人欢迎。另外,Pie Shape(前窄后宽)的地块,在大多伦多地区也非常受欢迎,这种地块院子要大一些,视野开阔一些。案例:2014年6月7日,我应邀参观了Crafthouse在建的小区(50 Page Ave, Toronto),共20套独立屋,已售出了7套,其中4套是Pie […]

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翻建工期和时间安排

工期 Custom Home的工期,主要受三个因素影响:资金、天气和建筑商的组织能力。加拿大的分包商、技术人员和工人,都是拿一块钱,干一块钱的活。合同约定的钱没有按时到位,就立即停工;没有什么人情可讲。天气是无法控制的因素,夏天下雨多,会严重的影响施工进展。 组织能力是衡量建筑商优劣的核心指标。好的建筑商能够协调好各工种、进程和政府检查,保证按时完成项目。多数建筑项目都依赖贷款,延期会为业主带来沉重的财务负担和可能的法律风险。判断建筑商的组织能力,一个指标就是看看他的工地上是否每天都有人在施工。好的建筑商,与分包商有较好的关系,分包商也会优先安排施工,甚至加班帮助完成进度。 根据经验,我们在大多伦多地区的豪宅一般按以下进程完工(仅施工时间,不包括前期设计和申请建房许可时间)。前提:1. 资金按时到位;2.主要在春夏秋施工,无极端多雨天气;3. 客户能及时做出各种决定,不拖沓。 3000-4500sft:8-9个月 4500-6000sft:9-10个月 6000-10000sft:10-12个月 时间安排 加拿大冬季寒冷且漫长,建筑商努力在春夏秋完成室外部分。冬季到来时,转入做室内的项目。以5000平方英尺的豪宅项目为例,我们一般建议客户做以下时间安排: 11-12月:与建筑师讨论外形和内部结构,并完成设计和工程计算;如果涉及到砍树,树木专家同步完成报告和申请。 12-1月:向政府部门提交建房和砍树的申请。请注意:12月份有圣诞节,政府和私营机构的效率都会下降,还有很多人外出度假。 2-3月:政府会反馈对申请的意见。很多情况下,申请不能一次性批准,政府会提出修改的建议和条件,如要求对树木加保护栏。在许可申请过程中,经验丰富的建筑师非常重要,能让客户避免重大和反复的修改。 4-5月:收到许可,开始拆除旧房子,挖地基。 11月:完成室外作业项目,并且室内已经安装完冷暖系统,可进入室内作业。 2月:室内部分完成,可安排政府最后检查,达到入住状态。 后院的景观设计与施工(Landscaping)不影响居住,可以安排在4-5月天气转好时进行。 多伦多地区极少有连续阴雨天气。雨后我们会立即安排抽水机把积水排走,不影响施工。 经验分享 如果您是新购买lot来建房子,在购房合同中可以把交割日期延后,以便建筑师有足够的时间设计和申请政府许可。这样安排避免申请建房许可期间的利息。 建议客户在购买lot前就与我们联系,以便在为您提供建议,并且在购房合同中加入对翻建有利的条款。

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投资翻建-战略性税务思考

提示: — 作者赵文武先生是建筑商和开发商,不是财务和税务专业人士。此文仅是经验分享,不构成投资指导,不担负法律和道义上的任何责任。 –此文的读者对象是非建筑行业内人士。 –此文写于2017年10月,面对大多伦多地区。 投资翻建豪宅,从税务角度讲会有三个分类:业主首要自住房,被动性投资房,主动性建筑生意。本文主要分析所得税部分。 业主首要自住房:建成的房屋是业主家庭的首要住宅,并居住一定合理的时间(税法中没有清晰的时间界定,往往是看个案。但在一个房子里住小于一年,往往不合理),房屋增值部分免征所得税。同时,建房过程中付出的HST无法抵扣,但可以向政府申请小部分退税(HST Rebate)。 被动性投资:业主是投资,而不是当建筑生意来做。一般来讲,如果一年建筑出售一套,连续几年,往往被认定是主动性建筑生意,而不是被动性投资。一般买下地(上面有旧房子)后,出租一年或以上,或建成后出租一年以上,会比较安全。被动性投资房资本增值部分,只计税一半,按业主边际税率来算。建房过程中付出的HST无法抵扣,但可以向政府申请小部分退税(HST Rebate)。 主动性建筑生意:业主把建筑做为生意来经营,跟正常的经营商店、生产家具等生意一样征税。经营的利润按正常税率征收。出售房屋时向买家征收HST,同时抵扣自己建筑过程中的HST。 下面以购地150万加元,建筑成本100万加元(未包括HST)的例子来比较。 业主首要自住房 被动性投资房 主动性建筑生意 备注 购地成本 150万 150万 150万 一般购入老旧平房 建筑销售 成本 100万 100万 100万 建筑销售过程支出的HST税 6.5万元 […]

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