选择建筑商和建筑模式

安大略省建筑行业简介

安大略省拥有世界上最严格和最完善的建筑法律和规范。这些完善的法规、高素质的建筑师、技术和施工专业人才,保证了住房的安全、可靠。建筑行业内的专业和技术人员,绝多数需要资格认证才能执业,如建筑商、建筑师、工程师、水管工、电工、木工等。

TARION

TarionLogo根据安大略省的法律,用于出售的新住房,卖家和建筑商必须要加入TARION保险,费用约1600加元/单位。建筑商加入TARION时,要参加一系列的考试与面试,以保证建筑商具备应有的知识、经验和职业道德。从这个角度讲,客户应该只选择TARION认证过的建筑商,进而查阅建筑商做过的项目和口碑。绝对不要选择没有经过TARION认证的建筑商。TARION建筑商目录请见:https://www.tarion.com/_layouts/buildersearch/builder_search.aspx

TARION在建筑领域起到三方面作用:1. 对建筑商的技能、经验、道德做前置考察;2. 保护新房买家利益,出现质量问题有可靠的解决途径;3. 执行行业标准,以保证质量。如果TARION收到新房买家投诉,会要求建筑商去处理问题。如果建筑商不处理或没有解决好,TARION将从保费中出钱去处理质量问题,同时处罚建筑商。

依据法律,有些新建的房子可以不加入TARION,请见:https://www.tarion.com/Warranty-Protection/Warranty-Coverage/Pages/Types-of-Homes-Not-Covered.aspx。其中业主为自己修建的自住房(owner-built homes)可以不必加入TARION。

因此,客户为自己建新房子,具有两方面的好处。一是不用TARION保险;另一方面自住房的增值是免税的。客户在建新房子以前,应该先确定好目的。自住和投资将是两种不同的模式和思路。

正因为安大略省对自建住房有比较宽松的法律环境,也为不良建筑商提供钻空子的机会。所以,我们建议客户,即使是建房自住,也一定要选择经过TARION认证的建筑商。

建筑商(Builder)的角色

在翻建豪宅项目中,建筑商(Builder)是一位组织者,而不是直接作业者。他负责帮助业主安排不同的技术和施工人员、材料、设备,协作完成项目。

在中国,多数建筑公司有自己的工人、设备和技术人员。但加拿大的建筑商一般没有自己的设备和工人,而是再把每个子项目分包出去,如拆旧房挖地基,打地基,木工,屋顶,电力,水设施,安全系统等等。各个分包商有自己的工人和设备。建筑商(Builder)的职能就是把这几十个工种组织起来,有序的工作。

建筑服务的模式

在安大略省,建筑商(Builder)为客户翻建豪宅服务的模式主要有两种:总包(Contract Homes)和项目管理(Project Management)。两种模式下,建筑商(Builder)所做的工作差别不大,主要差别在于决策、财务结算和法律责任。

总包模式(Contract Homes)

客户与总包商(General contractor/Builder)签订一个总的合同,制定好价格、材料和配置的标准、质量和交工日期;总包商决定如何选择分包商,再与分包商签订合同。客户只与总包商打交道,不干涉分包商事务和工程具体安排。同时,总包商依据合同对质量和工期负责。

项目管理(Project Management)

业主自有土地来建设房屋,雇用项目经理负责建筑项目管理;重大决策由业主决定,项目经理协助。在安大略省的项目管理费比例为总建筑成本的10-20%。

项目经理就象这个项目的管家,为客户提供材料和技术信息,并推荐分包商;客户决定如何选择分包商并直接签订合同。它的实质是项目经理代替客户管理建筑项目。费用由客户直接支付给分包商和供货商,项目经理执行管理、监督、协调和咨询的职责。在此模式下,项目经理承担更小的法律责任。

比较

选择总包模式还是项目管理模式,取决客户自身。如果没有精力或兴趣参与到项目中,总包模式比较合适。有客户这样描述自己的建房经历:在一堆文件上签过字,签了支票,等了一年就搬进新房子了。

为自己至爱的家人,建一个漂亮的房子,是无数加拿大人的梦想。很多客户满怀热情,愿意积极参与到项目中,采取项目管理的模式比较好。有的客户特别细心,每一块磁砖、灯泡都要自己亲自挑选。

从费用上讲,项目经理模式费用要少一些;因为客户自己做了很多工作,担负了更多责任。

如何选择建筑商

安大略省拥有世界上最严格和最完善的建筑法律和规范,并且有严肃认真的政府检查(inspection)和TARION保险的检查。因此,选择一个可靠的建筑商是成功的关键。我们建议客户:

1. 一定要选择TARION认证的建筑商,并且查阅他的投诉记录。TARION的数据中,建房的数量并不是很全面的指标,有的建筑商主要是为客户建自住房,不必登记TARION;二是有的建筑商为每个项目成立一家公司,因此网站上显示的建房数量很少。

2. 一定要看到建筑商正在施工的项目,这说明他是一个活跃的建筑公司。有的建筑商不活跃,没有做过几个项目。最好能与建筑商以前的客户交流,听取客户评价。

3. 建筑商的组织能力非常重要。很多客户都是通过贷款来买地或建筑,工期每拖一天都要付出财务成本。想了解建筑商的组织能力,最好是经常去他的工地,看看是否每天都有工人在干活。有的项目出现连续几天无人干活,说明建筑商的组织能力不强。

4. 与建筑商交流,看看是否是严肃认真的人。有客户曾经问过两个建筑商同样的问题:“政府来检查时,会不会有通不过的情形?”一个建筑商回答说他与检查人员关系很好,都能通过。另一个建筑商回答说通不过的情形很正常,要求分包商返工修改。相比之下,客户更信任后者,因为坦诚,客观;而前者的回答主要为迎合客户的心态,但却是美丽的谎言。