豪宅翻建的位置选择

作为建筑商,我们从建筑和投资的角度来为客户提供建议。

在翻建豪宅领域,有一句至理名言“Location, location, and location”。位置决定了房地产的价值 — 以10年以上的时间尺度来衡量,加拿大房地产一直是升值的(数据来源:www.housepriceindex.ca)。房地产包括两部分,土地和地上建筑物。地上建筑物(如水泥、电器、门窗、冷暖设备、管道等)都是贬值的;升值的部分只有土地,土地的价值完全取决于位置。因此,选择建房的位置,是项目成功的关键,不管是自住还是完工后出售。即使自住,将来也会有出售的一天。

大多地区比较传统的豪宅区包括:Bridle Path, Forest Hill, Rosedale, Lawrence Park, York Mills。近5年来Willowdale, Bayview Village, Newton Brook翻建豪宅比较多。豪宅区多数在Bayview, Yonge和Bathurst附近。在市中心虽然房价高、地皮贵,但适合盖豪宅的大块lot却极少。豪宅区一般有比较好的交通便利、自然环境和人文环境,或者说是闹中取静的位置。

在大多伦多地区,最受欢迎的朝向是坐南朝北(房子在路的南面,大门朝北),其次是坐西朝东,再次是坐北朝南,最后是坐东朝西;朝向倾斜的房子,只能就个案而论。自然环境中,对房子影响最大的是阳光和通风。加拿大冬长夏短,阳光非常珍贵,坐南朝北和坐西朝东采光往往最好。这两个朝向的房子,厨房和家庭房一般在南边或西边,光线最好。坐西朝东的房子,下午光线很好,正好下班回来,享受阳光。我本人最喜欢坐南朝北的房子,光线好,通风好,且光线强弱与人体生物钟吻合,居住起来非常舒适。当然,如果lot足够大(宽度100ft以上),象Bridle Path,朝向就显得不重要,因为你可以自由的设计功能区域的朝向。

至于lot的形状,长方形的最规矩,很受华人欢迎。另外,Pie Shape(前窄后宽)的地块,在大多伦多地区也非常受欢迎,这种地块院子要大一些,视野开阔一些。案例:2014年6月7日,我应邀参观了Crafthouse在建的小区(50 Page Ave, Toronto),共20套独立屋,已售出了7套,其中4套是Pie Shape的地块 — 2套坐南朝北,2套坐西朝东,这足见Pie Shape在市场上比长方形受欢迎。

如果lot(或带着旧房子)的价格比较高(200万加元以上),周边又没有可比较的记录,建议请专业的估价公司来做评估,避免当冤大头。举例:象Willowdale近两年的成交非常活跃,通过查阅成交记录与周边对比就能做到心中有数。但象Bridle Path的成交量很小,且每个地块都有独特性,就很难通过历史成交记录估价。

购买lot前,还有两个问题需要考虑到油罐和树木。很旧的房子,有的使用油取暖;绝多数油罐是放置在地下室,这种一般问题不大;但极少部分埋在院里地下。如果油罐埋在地下,且发生了污染,处理这个问题的成本很高。在401高速以北的房子年龄小,出现这种情况的概率比较小。一位地产经纪告诉我,他从业30多年中,只遇到过一例,且在市中心。下offer时,合同中加入一个条件,要求检查是否存在地下油罐的问题。我们可以为客户安排环境专家检查。这笔费用并不高,但却有了保障。

Lot上的树木,可以分为政府和私人拥有的。有些树木影响施工,就要砍掉,完工后重新移植新树。我们为客户安排专业的树木专家来向政府申请许可。这是一个比较复杂的过程,不同的案子费用相差很大,如多一棵政府拥有的树,费用要高出几千元。

购买之前,根据同街邻居的新房,能估算出你的lot能盖的面积、高度和边线。但详细精确信息,须由建筑师向政府查阅建筑法规(Zoning by-law)。我们会安排经验丰富的建筑师去查询和计算面积、高度和边线。

有的业主非常关注住宅风水,我们会根据客户的要求调整建筑方案,让客户称心如意。

根据我们经验,在选择建房位置时,要避免以下几点:

  • 时速50公里及以上的主干道,要避开。象Bayview, Sheppard这样的大道,最好要离开300米以上,才能减少噪音污染。另外,主干道旁边将来容易开发成townhouse或condo,会造成周边物业贬值。举例:Bayview的两侧,陆续建成了很多townhouse,这对周边物业有消极的影响。周边居民很难阻止开发商的项目。
  • 要绝对远离高速公路1000米以上。案例:Bayview以东,401高速以南有许多大房子,非常难卖出;401高速产生的噪音和空气污染对房产价值影响太大。
  • 学校旁边且交通繁忙的位置,要避开。上学、放学的时间段,很多家长的车会停放在路边,影响自家的生活。但如果是院子对着学校的草地,门前又不受交通影响,我个人认为是一个不错的选择。
  • Corner的位置,要避免。从当地人眼光来看,Corner位置一是隐私性不强;二是有stop牌,交通和噪音影响生活;三是两面墙临街,两侧墙都需要花成本做的漂亮些;四是有两面政府草坪和树木,需要你去打理。从建筑师和建筑商眼光来看,因为建筑法规对corner位置设定有特别的setback,可能对建筑面积和施工不利。许多华人喜欢Corner的位置,主要原因是光线好,显得敞亮;但将来出售时,可能市场受众要小。案例:Willowdale社区的Corner房,买家多数是华人。
  • 高压电线附近的lot要避免,对健康不利,且市场价值低。案例:Finch Ave. East北面有高压线,影响周边物业的价值。
  • 路冲要避免,这不仅是风水的说法,更重要的是安全。路冲,简单的说就是如果一辆车刹不住,会冲到你的物业上。