翻建工期和时间安排

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工期

Custom Home的工期,主要受三个因素影响:资金、天气和建筑商的组织能力。加拿大的分包商、技术人员和工人,都是拿一块钱,干一块钱的活。合同约定的钱没有按时到位,就立即停工;没有什么人情可讲。天气是无法控制的因素,夏天下雨多,会严重的影响施工进展。

组织能力是衡量建筑商优劣的核心指标。好的建筑商能够协调好各工种、进程和政府检查,保证按时完成项目。多数建筑项目都依赖贷款,延期会为业主带来沉重的财务负担和可能的法律风险。判断建筑商的组织能力,一个指标就是看看他的工地上是否每天都有人在施工。好的建筑商,与分包商有较好的关系,分包商也会优先安排施工,甚至加班帮助完成进度。

根据经验,我们在大多伦多地区的豪宅一般按以下进程完工(仅施工时间,不包括前期设计和申请建房许可时间)。前提:1. 资金按时到位;2.主要在春夏秋施工,无极端多雨天气;3. 客户能及时做出各种决定,不拖沓。

  • 3000-4500sft:8-9个月
  • 4500-6000sft:9-10个月
  • 6000-10000sft:10-12个月

时间安排

加拿大冬季寒冷且漫长,建筑商努力在春夏秋完成室外部分。冬季到来时,转入做室内的项目。以5000平方英尺的豪宅项目为例,我们一般建议客户做以下时间安排:

  • 11-12月:与建筑师讨论外形和内部结构,并完成设计和工程计算;如果涉及到砍树,树木专家同步完成报告和申请。
  • 12-1月:向政府部门提交建房和砍树的申请。请注意:12月份有圣诞节,政府和私营机构的效率都会下降,还有很多人外出度假。
  • 2-3月:政府会反馈对申请的意见。很多情况下,申请不能一次性批准,政府会提出修改的建议和条件,如要求对树木加保护栏。在许可申请过程中,经验丰富的建筑师非常重要,能让客户避免重大和反复的修改。
  • 4-5月:收到许可,开始拆除旧房子,挖地基。
  • 11月:完成室外作业项目,并且室内已经安装完冷暖系统,可进入室内作业。
  • 2月:室内部分完成,可安排政府最后检查,达到入住状态。
  • 后院的景观设计与施工(Landscaping)不影响居住,可以安排在4-5月天气转好时进行。

多伦多地区极少有连续阴雨天气。雨后我们会立即安排抽水机把积水排走,不影响施工。

经验分享

如果您是新购买lot来建房子,在购房合同中可以把交割日期延后,以便建筑师有足够的时间设计和申请政府许可。这样安排避免申请建房许可期间的利息。

建议客户在购买lot前就与我们联系,以便在为您提供建议,并且在购房合同中加入对翻建有利的条款。