投资翻建-战略性税务思考

提示:
— 作者赵文武先生是建筑商和开发商,不是财务和税务专业人士。此文仅是经验分享,不构成投资指导,不担负法律和道义上的任何责任。
–此文的读者对象是非建筑行业内人士。
–此文写于2017年10月,面对大多伦多地区。

投资翻建豪宅,从税务角度讲会有三个分类:业主首要自住房,被动性投资房,主动性建筑生意。本文主要分析所得税部分。

业主首要自住房:建成的房屋是业主家庭的首要住宅,并居住一定合理的时间(税法中没有清晰的时间界定,往往是看个案。但在一个房子里住小于一年,往往不合理),房屋增值部分免征所得税。同时,建房过程中付出的HST无法抵扣,但可以向政府申请小部分退税(HST Rebate)。

被动性投资:业主是投资,而不是当建筑生意来做。一般来讲,如果一年建筑出售一套,连续几年,往往被认定是主动性建筑生意,而不是被动性投资。一般买下地(上面有旧房子)后,出租一年或以上,或建成后出租一年以上,会比较安全。被动性投资房资本增值部分,只计税一半,按业主边际税率来算。建房过程中付出的HST无法抵扣,但可以向政府申请小部分退税(HST Rebate)。

主动性建筑生意:业主把建筑做为生意来经营,跟正常的经营商店、生产家具等生意一样征税。经营的利润按正常税率征收。出售房屋时向买家征收HST,同时抵扣自己建筑过程中的HST。

下面以购地150万加元,建筑成本100万加元(未包括HST)的例子来比较。

业主首要自住房 被动性投资房 主动性建筑生意 备注
购地成本 150万 150万 150万 一般购入老旧平房
建筑销售

成本

100万 100万 100万
建筑销售过程支出的HST税 6.5万元

部分现金付费,可能避免HST

13万元 13万元
最终售价 350万

无HST

350万

无HST

350万

含HST 40.27万加元

HST抵扣 无抵扣 无抵扣 可抵扣13万元
新房退税 可申请 可申请 买家申请 申请新房退税须谨慎,易被查税,此文不讨论
税前利润 93.5万元 87万元 59.73万元
所得税率 无资本增值所得税 业主边际税率的一半;假设边际税率为40% 正常所得税率;假设边际税率为40%
应交税款 0元 17.4万元 23.89万元
实际利润 73.5万元 69.6万元 35.84万元

 

通过以上数据比较,就会发现以“主动性建筑生意”的方式来操作翻建,几乎无钱可赚,HST把利润空间压没了—这也是成规模的开发商、建筑商不屑翻建生意的原因。一旦被税务局界定为“主动性建筑生意”,你的翻建项目注定是无钱可赚,甚至是亏损。

以“首要自住房”的方式,是最佳的方式,但缺点是一个家庭只能有一个首要自住房(有人提议离婚,可以多一个名额;说实话,俺不支持)。“被动性投资”的方式,一个人名下的操作也不宜太频繁,否则会被认定为是“主动性建筑生意”—这种方式下,家庭成员交替操作,就能很好的规避风险(不需要离婚)。

当然,如果资本比较雄厚(500万加元以上的现金量),直接走开发商 “大片屯地,变更用途,批量开发”的方式,利润空间更大,而且不必这样小心翼翼,律师和会计师会帮你算计的顶呱呱 — 有钱真好,$$$$$$$。