提示：
— 作者赵文武先生是建筑商和开发商，不是财务和税务专业人士。此文仅是经验分享，不构成投资指导，不担负法律和道义上的任何责任。
–此文的读者对象是非建筑行业内人士。
–此文写于2017年10月，面对大多伦多地区。
投资翻建豪宅，从税务角度讲会有三个分类：业主首要自住房，被动性投资房，主动性建筑生意。本文主要分析所得税部分。
业主首要自住房：建成的房屋是业主家庭的首要住宅，并居住一定合理的时间（税法中没有清晰的时间界定，往往是看个案。但在一个房子里住小于一年，往往不合理），房屋增值部分免征所得税。同时，建房过程中付出的HST无法抵扣，但可以向政府申请小部分退税(HST Rebate)。
被动性投资：业主是投资，而不是当建筑生意来做。一般来讲，如果一年建筑出售一套，连续几年，往往被认定是主动性建筑生意，而不是被动性投资。一般买下地（上面有旧房子）后，出租一年或以上，或建成后出租一年以上，会比较安全。被动性投资房资本增值部分，只计税一半，按业主边际税率来算。建房过程中付出的HST无法抵扣，但可以向政府申请小部分退税(HST Rebate)。
主动性建筑生意：业主把建筑做为生意来经营，跟正常的经营商店、生产家具等生意一样征税。经营的利润按正常税率征收。出售房屋时向买家征收HST，同时抵扣自己建筑过程中的HST。
下面以购地150万加元，建筑成本100万加元（未包括HST）的例子来比较。
| 业主首要自住房 | 被动性投资房 | 主动性建筑生意 | 备注 | |
| 购地成本 | 150万 | 150万 | 150万 | 一般购入老旧平房 |
| 建筑销售
成本 |
100万 | 100万 | 100万 | |
| 建筑销售过程支出的HST税 | 6.5万元
部分现金付费，可能避免HST |
13万元 | 13万元 | |
| 最终售价 | 350万
无HST |
350万
无HST |
350万
含HST 40.27万加元 |
|
| HST抵扣 | 无抵扣 | 无抵扣 | 可抵扣13万元 | |
| 新房退税 | 可申请 | 可申请 | 买家申请 | 申请新房退税须谨慎，易被查税，此文不讨论 |
| 税前利润 | 93.5万元 | 87万元 | 59.73万元 | |
| 所得税率 | 无资本增值所得税 | 业主边际税率的一半；假设边际税率为40% | 正常所得税率；假设边际税率为40% | |
| 应交税款 | 0元 | 17.4万元 | 23.89万元 | |
| 实际利润 | 73.5万元 | 69.6万元 | 35.84万元 |
通过以上数据比较，就会发现以“主动性建筑生意”的方式来操作翻建，几乎无钱可赚，HST把利润空间压没了—这也是成规模的开发商、建筑商不屑翻建生意的原因。一旦被税务局界定为“主动性建筑生意”，你的翻建项目注定是无钱可赚，甚至是亏损。
以“首要自住房”的方式，是最佳的方式，但缺点是一个家庭只能有一个首要自住房（有人提议离婚，可以多一个名额；说实话，俺不支持）。“被动性投资”的方式，一个人名下的操作也不宜太频繁，否则会被认定为是“主动性建筑生意”—这种方式下，家庭成员交替操作，就能很好的规避风险（不需要离婚）。
当然，如果资本比较雄厚(500万加元以上的现金量)，直接走开发商 “大片屯地，变更用途，批量开发”的方式，利润空间更大，而且不必这样小心翼翼，律师和会计师会帮你算计的顶呱呱 — 有钱真好，$$$$$$$。