投资翻建: 建筑成本分析

提示:
— 作者赵文武先生是建筑商和开发商,不是财务和税务专业人士。此文仅是经验分享,不构成投资指导,不担负法律和道义上的任何责任。
–此文的读者对象是非建筑行业内人士。
–此文写于2017年10月,面对大多伦多地区。价格成本的问题,与时间地点有紧密联系。

经常有朋友询问“赵先生,现在翻建房子大约多少钱一尺?”这是一个非常难回答的问题,换个问法“你说一条裤子大约多少钱?”我想答案从10元到10万元都有。其实翻建房子也是这样一种情形,材料、工艺、设计的不同,价格也悬殊非常大。

1. 成本暴涨

2013年美元和加元的汇率是1:1,到2017年10月,汇率为1:1.25,这成为最近几年建筑成本疯涨的主要原因。另外一个原因是大多伦多地区的翻建非常活跃,导致人工短缺,成本上涨。再一个原因是老建筑工人退休,年轻人不愿意从事这个行业(早上六点起床,七点上班,一周工作六天,工作环境差,确实是不是年轻人的最爱)。

2. 建筑成本内涵界定

谈及建筑成本,必须先界定建筑成本所包括的内容。很遗憾,没有一个清晰的定义还界定它所包括的内容,一般行业内人士把每一项列出来,看清单,而不是仅看这一个词。但一般来讲,建筑成本包括硬成本,主要指在工地上发生的成本,如材料,工人人工等;软成本一般指设计费,政府收费等。多数情况下,不包括资金成本,销售成本等。地下室装修、园艺、树木等,视个案而看。

3. 成本分级

以下我谈到的建筑成本,指硬成本和软成本,没有包括变更规划(Re-zoning,OMB等,这笔钱很难计算),融资成本,销售成本,地下室装修成本,园艺景观(成本天壤之别),树木砍伐和重植,HST税(这笔税很有学问,不好直接计算),化粪池、水井等。先建立这个标准,再进行比较。

-高端:像类似Bridle Path这样的顶尖社区,建筑成本至少350加元/平方尺,低于这个成本,无法建出与社区匹配的房子。此类是真正的豪宅,更像艺术品,实打实的投入,每个元素都成本不菲,追求奢华和美观。

-中端:类似Willowdale社区,建筑成本250加元/平方尺以上。典型4000平方尺的房子,成本约100万加元。这个层次的房子,可称小豪宅或仿豪宅;它更像工艺品,基本思路是仿艺术品,追求美观、实用和成本控制。

-批量开发:典型的是开发商大批量开发的独立屋,也要160-200加元/平方尺上下,这类房子基本上没有豪华的东西,基本看不到自然石材,优良木材和天窗等,追求实用和经济。个人或小建筑商的成本控制,无法与开发商大批量开发相提并论。

-工厂预制房:完全是工厂流水线的产品,以实惠为目的。在工厂生产的乡村风格住房,一切简配,层高8尺,房子出厂价也要150加元/平方尺,再加上政府许可、地基、水电气连接、污水处理、水井等,总计要200加元/平方尺。流水线生产的度假屋成本更低,配置简单之极,只满足人类基本需要,出厂价也要120加元/平方尺(这个价格很透明,网上随便可以查到),还要算上政府许可、地基、水电气连接、污水处理、水井,总计要150-160加元/平方尺。

翻建房子的成本,绝对高于流水线出来的产品。有没有可能把建筑成本降到150加元/平方尺以下?在当前大多伦多市场上,几乎没有可能。连至简版的度假屋,完工成本都要150-160加元/平方尺,更何况单个的翻建?建筑商告诉你价格,你要仔细的比较内里包括的内容。因为建筑成本没有法律上公认的界定,最容易玩文字游戏。