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业主困惑:翻建豪宅自建住房如何开始?


自建一所完全符合心意的住房,是无数加拿大的人梦想。多数人往往比较困惑:自建住房、翻建豪宅如何开始?从建筑商的角度,我们把自己的经验和知识分享给大家。

困惑一:自建住房多少钱一平方英尺?

答案:很难精确回答。因为房子还没有设计图纸,使用的材料和人工都无法精确计算,很难来有满意的答复。如果仅是估计一个大概的价格,只能这样回答:在北约克地区(2018年初),中等偏下的成本约每平方英尺200-220加元;中等约250加元左右;高端至少要300加元以上。没有设计图纸,这种估价的误差往往在10%以上。而且汇率、劳工市场和材料对价格影响非常大。

如果建筑设计图纸完成,就能比较准确的估算出完工到灰板(相当于中国的毛坯房)的成本;如果室内设计图纸完成,就能比较准确的估算内饰完成(相当于中国的精装完成)的成本。

所以要估算出比较准确的成本,应该先完成设计;这样不管自己还是建筑商都有据可依。没有设计图纸就签合同,对业主极为不利。

困惑二:如何选择建筑商?

答案:不管采用总包(Contract Home)还是项目管理(Project Management)的模式,只选择TARION注册的建筑商。业主在签约前,一定要在TARION网站检查建筑商资质,主要管理人员名字是否列在网站上。在此大前提下,再考虑建筑商的职业操守、经验、效率、工作风格等。依据安大略省的法律(Ontario New Home Warranties Plan Act, R.S.O. 1990, c. O.31),只有经过TARION注册的建筑商,才是合法建筑商。

TARION注册的建筑商,经过了严格的考核,包括:1. 七门课的书面考试(建筑科学、建筑规范、建筑法律、企业管理、财务管理、项目管理、质保与服务);2. 技术和管理经验面试,一个半小时;3. 施工经验考察与审核;4. 财务调查,包括建筑商的资产、负债、管理层和主要股东的个人财务状况(财务和信用状况不优秀,无法成为建筑商);5. 注册建筑商必须上缴TARION强制性保证金。

TARION注册的建筑商,经过了官方严格的审核,并且缴纳了强制性保证金,更严谨认真负责任。换个角度想,如果连资格证都没有,能否认真的对待业务和客户?你绝对不会找无证医生看病,同样也不要雇佣无资格证的建筑商。

另一个关键点是看看建筑商的人品。坦率地讲,在小项目施工领域,人品比合同更重要。可以通过可靠的朋友来了解建筑商的人品。另一个方法是分阶段签约,不把整个工程一次签完。这样,发现问题可以方便终止合同。

最后要考察建筑商的施工和管理经验。

困惑三:自建住房翻建豪宅如何开始?

自建住房翻建豪宅的过程,有四个相对独立的阶段:1. 设计和申请建筑许可;2. 结构施工,从拆除旧房到灰板完成,相当于中国的毛坯房完工;3. 室内装修,相当于完工到中国的精装房;4. 室外园艺车道。

初次接触建筑领域,业主都感觉到很茫然,无从下手不着边际,又担心自己没有经验、专业术语不懂。如果仅是自己想,网上查资料,与建筑商泛泛而聊,往往得到的是宽泛、粗略的信息;得不到专业、准确的信息。

我们非常理解业主的想法和面临的困难。我们建议业主先聘请我们做第一阶段(设计和申请建筑许可)的项目经理。这个阶段投资额比较小(一般是3-5万加元),时间大约4-6个月。这个过程中,我们将会为业主引见较多的专业人士,并引导业主对翻建业务有更深刻的理解。当设计完成,递交建筑许可申请的时候,房子的外观、内部格局已经确定;这时业主也非常清楚自己想要的东西,对我们的服务和业务水平也有了更深的了解。此时,业主再做决定是否继续聘请我们做后续的阶段。而且,经过半年的了解、沉淀、思考,业主对使用项目管理还是总包,也有了清楚的答案。这种方式稳健、谨慎,风险小,并且给业主留下较大的自由度。

与多数建筑商不同,我们可以分阶段接受客户的委托。这给客户更大的自由度和选择权。我们从不谋求一开始就签订全程的合同以绑定客户,而认为口碑和信誉更重要。